Calculadora de ITBI

O ITBI é base de cálculo × alíquota. Uma compra de R$ 300.000 com alíquota de 3% gera R$ 9.000 de imposto. A dificuldade não está na multiplicação: está em descobrir qual base e qual alíquota o seu município aplica ao seu caso. O imposto é de competência municipal, atribuída pela Constituição a cada cidade sobre os imóveis situados no seu território. A alíquota é fixada por lei municipal, e não existe um percentual nacional. Também não é raro que o mesmo município tenha alíquotas diferentes conforme a natureza da operação — por exemplo, um percentual para a parcela financiada dentro de um programa habitacional e outro para o restante. Um ponto já pacificado ajuda a filtrar propostas estranhas: o Supremo firmou entendimento sumulado de que é inconstitucional a lei municipal que estabelece alíquotas progressivas de ITBI conforme o valor venal do imóvel. Ou seja, o percentual não deve subir só porque o imóvel é mais caro. Por isso a calculadora pede a alíquota em vez de sugerir uma. Antes de usar o resultado, confirme o percentual vigente na prefeitura do município onde fica o imóvel.

O Código Tributário Nacional define a base como o valor venal dos bens transmitidos. A pergunta prática é o que isso significa quando a escritura diz um valor e a prefeitura acha outro. Muitos municípios mantêm um valor venal de referência — uma tabela própria, montada a partir de estudos de mercado — e lançam o ITBI sobre ele quando é maior que o preço declarado. Historicamente, essa era a regra de ouro do "maior valor entre os dois". O Superior Tribunal de Justiça enfrentou o tema em julgamento repetitivo e adotou orientação mais restritiva: a base é o valor do imóvel em condições normais de mercado, não vinculada à base do IPTU, e o valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção de que corresponde ao mercado — presunção que o fisco só afasta por processo administrativo próprio, e não por arbitramento prévio com base em tabela unilateral. Na vida real, muitos municípios continuam emitindo a guia pelo valor de referência, e o contribuinte precisa impugnar administrativamente para discutir. Se a guia veio bem acima do preço pago, esse é o caminho — e um advogado tributarista é quem avalia se vale a pena no seu caso. Preencha esta calculadora com a base que a prefeitura está efetivamente aplicando para saber o que vai desembolsar.

Em regra, quem paga é o comprador. A lei municipal pode dispor de outro modo, e o contrato pode combinar diferente entre as partes, mas o padrão amplamente adotado é esse. O momento importa mais do que parece. No direito brasileiro, a propriedade de imóvel entre vivos se transfere pelo registro do título no Registro de Imóveis — não pela assinatura do contrato, não pela entrega das chaves, não pelo pagamento. Enquanto não há registro, quem consta como dono é o vendedor. É nesse encaixe que o ITBI entra: o cartório exige a guia paga para registrar. Sem ITBI recolhido, o registro não sai; sem registro, a propriedade não muda de mãos. Na prática, o imposto é pago antes, como condição do ato. Em compras financiadas, o banco costuma condicionar a liberação dos recursos à mesma sequência, e ITBI e custas cartorárias podem ser incluídos no financiamento em alguns produtos. Vale confirmar com a instituição: entrar com esse valor do bolso ou dentro do contrato muda bastante o caixa da compra.

Nem toda transmissão de imóvel gera ITBI. A própria Constituição prevê imunidade para a transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, e para transmissões decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica — salvo quando a atividade preponderante do adquirente for a compra, venda ou locação de imóveis. É a regra que permite integralizar um imóvel no capital de uma empresa sem tributação, com uma exceção desenhada exatamente para quem atua no ramo imobiliário. Os requisitos e a forma de comprovar a atividade preponderante são verificados pelo município. No campo das isenções e reduções, tudo é municipal: há cidades com isenção ou alíquota reduzida para a primeira aquisição dentro de programas habitacionais, para imóveis de baixo valor ou para a parcela financiada por sistemas oficiais de crédito. Nenhuma dessas regras é automática nem nacional, e várias exigem requerimento e documentação. Herança e doação não geram ITBI. Elas ficam com o ITCMD, que é imposto estadual, com alíquota e regras próprias de cada estado. Comprar um imóvel gera ITBI; recebê-lo de herança ou de doação gera ITCMD.

É comum o comprador orçar o imóvel e o ITBI e se surpreender com o resto. Além do imposto, entram no fechamento: As custas de escritura pública, quando a compra não é feita por instrumento particular com força de escritura, como ocorre em financiamentos habitacionais; as custas de registro no Registro de Imóveis; certidões do imóvel e dos vendedores; e, havendo financiamento, tarifas de avaliação e de contratação cobradas pelo banco. As tabelas de cartório são estaduais e costumam ser progressivas conforme o valor do negócio. Somando tudo, é prudente reservar um percentual do valor do imóvel além do preço — quanto exatamente depende do município, do estado e da forma de aquisição, e a única maneira de saber é levantar cada item na sua praça. Por fim, não confunda ITBI com IPTU. O ITBI é pago uma vez, na transmissão; o IPTU é anual, sobre a propriedade. E a partir do registro, é o novo dono quem responde pelo IPTU — motivo pelo qual conferir se há débitos em aberto faz parte da diligência antes de fechar o negócio. Esta página explica o mecanismo e faz a estimativa. Alíquota, base efetivamente aplicada, isenções e prazos precisam ser confirmados na legislação do município e, em caso de divergência de valores, com apoio profissional.