Entrada maior ou amortizar depois? O mesmo dinheiro rende juros diferentes

Sobrou um dinheiro extra — 13º, FGTS, uma venda, um bônus. A dúvida é sempre a mesma: usa como entrada agora, antes de assinar o financiamento, ou guarda e amortiza depois, quando o saldo já estiver rodando?

A resposta tem um motivo só, e ele é mecânico: dinheiro que reduz o saldo devedor para de gerar juros contra você a partir do momento em que sai do saldo — não antes. Quanto mais cedo isso acontece, mais meses de juros deixam de existir.

A prova, com números

Um financiamento de R$ 300.000, sistema SAC, 10,82% ao ano (taxa média do Banco Central para financiamento imobiliário com recursos direcionados, SGS 20773, junho de 2026), prazo de 30 anos (360 meses).

Sem nenhum aporte extra, o total de juros ao longo do contrato é R$ 465.591,28.

Agora, um aporte de R$ 30.000 com redução de prazo (mantendo a mesma amortização mensal), em dois momentos diferentes:

Repare: o prazo final é o mesmo nos dois casos — 324 meses. O valor aportado é idêntico. A única diferença é quando ele entrou. E essa diferença sozinha vale R$ 6.190,69 a menos de economia para quem espera.

Reduzir prazo ou reduzir parcela: a escolha que dobra a economia

Quando você faz um aporte extra num financiamento já em andamento, o banco costuma oferecer duas opções: reduzir o prazo (a parcela continua do mesmo tamanho, mas o contrato termina antes) ou reduzir a parcela (o contrato continua pelo mesmo tempo, mas cada parcela fica menor).

Usando o mesmo exemplo — aporte de R$ 30 mil no mês 24 — a diferença entre as duas opções é grande:

Reduzir o prazo economiza quase o dobro. A razão é a mesma de sempre: reduzir o prazo elimina meses inteiros de juros no fim do contrato; reduzir a parcela só alivia o desembolso mensal — o saldo continua rendendo juros pelo mesmo tempo total que rodaria de qualquer forma.

A única razão real para escolher reduzir a parcela em vez do prazo é necessidade de caixa: se o orçamento mensal está apertado, uma parcela menor pode ser o que evita atraso. Fora esse caso, reduzir o prazo é a escolha que deixa mais dinheiro no seu bolso no total.

No Price, a mesma espera custa sete vezes mais

As contas acima usam SAC, que é o sistema mais comum no financiamento habitacional brasileiro. Vale refazer no Price, porque a diferença não é pequena — e não é na direção que a maioria imagina.

Mesmo contrato (R$ 300.000, 10,82% ao ano, 360 meses) e mesma regra dos cenários anteriores: a parcela continua a mesma e o dinheiro extra encurta o prazo. No Price, a parcela nasce fixa em R$ 2.703,44 e o total de juros sem nenhum aporte é de R$ 673.238,02 — bem mais que os R$ 465.591,28 do SAC, porque o saldo devedor cai devagar no começo.

No SAC, esperar dois anos custou R$ 6.190,69 de economia perdida. No Price, custa R$ 42.324,31 — quase sete vezes mais, com o mesmo dinheiro e o mesmo atraso.

O motivo é o desenho do sistema. No Price, a parcela é fixa e quase toda ela é juro nos primeiros anos: o saldo devedor mal se move. Retirar R$ 30 mil desse saldo logo no início elimina uma cauda enorme de juros futuros — e o contrato termina 131 meses antes, em vez dos 36 meses de antecipação que o mesmo aporte compra no SAC.

A conclusão prática é a mesma nos dois sistemas — antes é melhor —, mas se o seu contrato é Price, a pressa vale muito mais dinheiro.

Onde entra o FGTS

Uma fonte comum desse "dinheiro extra" é o FGTS: o saldo pode ser usado para dar entrada, amortizar o saldo devedor ou quitar o financiamento, dentro das regras do agente operador do fundo. Em novembro de 2025, o Conselho Curador do FGTS uniformizou essas regras para contratos de qualquer data e elevou o teto de enquadramento do Sistema Financeiro da Habitação para R$ 2,25 milhões — antes, contratos mais recentes ficavam de fora de parte dessas opções. As condições específicas (intervalo mínimo entre usos, documentação, tempo de contribuição) estão no Manual da Moradia Própria publicado pela CAIXA como agente operador; vale conferir a versão vigente antes de decidir, porque prazos e critérios são regra operacional, não deste post.

A conclusão da matemática não muda com a origem do dinheiro: seja FGTS, 13º ou qualquer outra fonte, quanto antes ele sai do saldo devedor, mais economiza — e reduzir prazo economiza mais do que reduzir parcela.

O CET e as tarifas: por que elas não mudam a escolha

A taxa que aparece na tabela acima é o juro. O número que vai no seu contrato é o CET — Custo Efetivo Total, e ele é maior, por regra: a Resolução CMN nº 4.881/2020 manda incluir no cálculo "amortizações, juros, tarifas, tributos, seguros e outras despesas vinculadas à operação" (art. 3º), informar o CET antes da contratação com demonstrativo detalhado (art. 7º) e repeti-lo em qualquer anúncio que exiba a taxa de juros (art. 8º). No financiamento imobiliário, isso puxa para dentro da conta os seguros obrigatórios (MIP e DFI), a tarifa mensal de administração e as tarifas de contratação — avaliação do imóvel, registro.

Duas consequências práticas:

• As tarifas de contratação não alteram a comparação deste post. Elas são pagas uma vez, no começo do contrato, nos dois cenários — aportar hoje ou daqui a dois anos não muda o que já foi cobrado na assinatura. Mudam o custo total do financiamento, não a resposta sobre quando aportar.
• Nem o CET conta a história inteira. O art. 5º da mesma resolução determina que taxas flutuantes e índices de preços não entram no cálculo — só precisam ser informados. A TR que corrige o saldo devedor fica fora do número. Ou seja: nem a taxa anunciada nem o CET incluem a correção; ela aparece no saldo, mês a mês.

O que não entra nessa conta

Esta comparação isola o efeito dos juros. Ela não inclui: o custo de oportunidade de manter o dinheiro investido em vez de amortizar (compare com a taxa da sua dívida usando o post sobre quitar dívida ou investir); tarifas eventuais de alteração contratual, que variam por banco; e a liquidez — dinheiro que virou amortização não volta para uma emergência. Para a maioria dos financiamentos habitacionais a taxas reguladas, essas tarifas costumam ser baixas ou inexistentes para amortização extraordinária, mas confirme no seu contrato.